El acceso a una vivienda asequible es una de las principales preocupaciones de la sociedad española. Se trata de una cuestión estructural que necesita una solución integrada, donde exista una mayor coordinación entre el sector público y el sector privado. Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, firma líder en urbanismo y desarrollo inmobiliario global, analiza cuales son los factores que han agravado esta situación y plantea medidas concretas para impulsar la promoción de viviendas.
España tiene un problema con la vivienda. ¿Cuáles considera que son los principales factores que lo agravan?
La raíz del problema radica en el desequilibrio entre oferta y demanda. Actualmente, hay una demanda de vivienda asequible y vivienda en general muy superior a la oferta disponible. Esto se debe, por un lado, a la escasez de suelo urbanizado residencial y al encarecimiento de los costes de construcción por la falta de mano de obra cualificada y por el incremento del precio de los materiales.
A su vez también lo agrava la reducida capacidad adquisitiva de muchos ciudadanos, que no se pueden plantear comprar una vivienda por los límites de financiación sobre los salarios y las restricciones al crédito.
En este escenario, el alquiler se presenta como la gran alternativa.
¿Cree Leopoldo Arnaiz que esta solución es la adecuada?
En teoría, el alquiler es una opción viable y puede ser parte de la solución, pero en España sigue sin consolidarse como una alternativa estructural, debido a nuestra cultura de propiedad. Además, los arrendadores siguen teniendo muchas reticencias por la falta de garantías en los casos de impago y la rigidez normativa. Si se quiere fomentar el alquiler como una opción sostenible, es imprescindible establecer un marco legal más equilibrado que ofrezca seguridad tanto a inquilinos como a los propietarios.
¿La normativa actual dificulta la capacidad de generar vivienda asequible?
La regulación urbanística es extremadamente compleja y ralentiza el desarrollo de nuevos proyectos. La tramitación de los suelos y la obtención de licencias son procesos excesivamente largos y burocráticos que encarecen la producción de vivienda. Si queremos aumentar la oferta y abaratar los costes, es fundamental simplificar y agilizar la normativa urbanística, y establecer un marco regulador específico de las viviendas protegidas más simple y homogéneo a nivel nacional para impulsar este tipo de vivienda facilitando su financiación.
Ha mencionado la financiación como un obstáculo para acceder a la vivienda. ¿Qué medidas cree Leopoldo Arnaiz que se podrían implementar para paliar esta situación?
Se necesita un sistema de financiación más flexible y accesible. Una de las medidas clave sería ofrecer hipotecas a largo plazo para los compradores, de mayor proporción del coste, con tipos de interés reducidos para facilitar las compras. También sería necesario incrementar la financiación al promotor hasta el 90% del coste de la promoción para ayudarle en su ejecución, lo que permitiría a los promotores como Arnaiz iniciar más proyectos con menos esfuerzo de capital. Además, se deberían aplicar incentivos fiscales a la promoción de vivienda asequible, lo que ayudaría a generar un parque de vivienda más amplio por la iniciativa privada, sin depender de un sector público que no ha cumplido las expectativas prometidas.
La construcción industrializada se plantea como una vía para abaratar costes y agilizar plazos. ¿Cree que es una solución factible?
Sin duda, es una de las alternativas con mayor potencial. La construcción industrializada y la vivienda prefabricada permiten reducir costes y tiempos de ejecución, algo fundamental en el contexto actual. Sin embargo, para que esta solución sea realmente efectiva, es necesario que las administraciones apoyen su desarrollo con incentivos económicos y facilidades de financiación. Si se apuesta por esta vía, podríamos lograr una producción de vivienda mucho más eficiente.
¿Qué medidas considera Leopoldo Arnaiz prioritarias para incentivar la promoción de vivienda asequible en el corto plazo?
Hay varias que podrían aplicarse de forma inmediata. En primer lugar, agilizar la aprobación de nuevos suelos urbanizables para reducir el coste del suelo. En segundo lugar, establecer incentivos fiscales para los promotores que desarrollen vivienda a precios asequibles. En tercer lugar, mejorar el acceso a la financiación para compradores y promotores. Y, por último, flexibilizar la normativa de vivienda de protección oficial, simplificando su aplicación y tramitación.
¿Cree Leopoldo Arnaiz que la situación de la vivienda en España puede mejorar en los próximos años?
Con voluntad política y medidas efectivas, sí. Pero es necesario un enfoque pragmático y coordinado entre el sector público y privado. No se trata solo de buenas intenciones, sino de impulsar e implementar las soluciones concretas señaladas y que por su importancia reitero, ampliar y facilitar suelo urbanizado, agilizar trámites, aumentar la financiación y fomentar la industrialización de la construcción, ya que son todos ellos determinantes. Si logramos avanzar en estos aspectos, podremos generar un mercado de vivienda más equilibrado y accesible.